Ağırlıkla gayrimenkul sektöründeki hukuki konulara odaklanan Mgc Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Avukat Mustafa Güneş, ‘arsa payı eşit dağılımında’ yapılacak değişiklikle konut fiyatlarının yarı yarıya düşürülmesinin mümkün olduğunu belirtti.
Dünya'dan Leyla İlhan'ın haberine göre; Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payının kural olarak eşit dağıtılmasını öngördüğünü aktaran Mustafa Güneş, “Bu durumda örneğin arsa üzerinde 10 daireli bir apartman yapılması gerektiğinde ön tarafın tamamına 12 pay, arka tarafa 8 pay vererek yapılaşma yapmanız gerekir. İlk etapta bu mantıklı gelse de bu durum kurumsal firmalar için doğru olmayabiliyor. Çünkü 100 üniteli büyük bir konut projesinde bu mantıkla bakıldığında bir üniteye 1/100 oranında arsa payı vermeniz gerekebiliyor. Bu uygulama ise fiyatların yüksek olmasına neden oluyor. Eğer 1/100 arsa payı vermek yerine, bir üniteye 99/100 gibi bir arsa payı verildiğinde geriye kalan 99 üniteye de binde bir gibi bir arsa payı verildiğinde 99 daireye arsa payı maliyetini yansıtmamış olursunuz. Bu da 700 ila 800 bin liraya sattığınız bir yeri 300-350 bin TL’ye ev satma imkanı sunuyor. Dolaylı bir finansman modeliyle alıcı sayısının artmasına neden olacaktır” dedi.
ÖZEL SEKTÖRLE DEVLET ARASINDAKİ HAKSIZ REKABETİ DE ÇÖZÜYOR
Özel sektör ile kamu arasında arsa maliyeti açısından haksız bir rekabet olduğunu kaydeden Mustafa Güneş, bu modelin bu konuya da çözüm getirdiğini söyledi. Bu sistemde proje finansmanı kullandığınız da o arsanın yüzde 99’nu teminat gösterip projeyi yapacak kadar fon alındığını ifade eden Mustafa Güneş, “Böylece inşaatınızı da teslim ediyorsunuz ve nihai müşterileriniz olan konut alıcıları da arsa maliyetine katlanmamış oluyor. Burada barınma ihtiyacını çözmek isteyenlerin sorunlarını da çözmüş oluyorsunuz” diye konuştu.
Avukat Mustafa Güneş, büyük site projelerinde problemler oluşmasına neden olan yönetim problemine de değiniyor. Bu konuda çözümün ise altın arsa payı yöntemiyle çözülebileceğine vurgu yapan Mustafa Güneş şöyle konuştu:“Örneğin site yönetimi ulaşımı olmayan yerlerde kendi servislerini koyarak mülkün değerini artırırlar.
Çok sayıda insanın yaşadığı sitelerde emekli çiftlerin, bekarların ve çocuklu ailelerin çıkarları farklı. Bu da sitelerde karar almayı zorlaştırıyor. Ancak yönetimde altın arsa payına öncelik verildiğinde mülkün değeri de düşmeyecektir. Çünkü profesyonel bir şirketin aldığı karar mülkün değeri açısından tek tek bireylerin aldığı karardan daha isabetli olur.”
YÖNETMELİKLE BAKANLIĞIN YETKİLERİ GENİŞLETİLDİ
Temmuz ayında yayınlanan Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ni değerlendiren Mustafa Güneş, bu yönetmelikle birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilerinin artırıldığını savundu. Eski yönetmelikte belediyelerin yönetmeliğe atıfta bulunarak kendi yönetmeliklerini hazırlayabildiğini aktaran Mustafa Güneş, Yeni İmar Yönetmeliği’nin ise bu uygulamayı kaldırdığını belirtti.
“Yapı ruhsatından yapı kullanma izin belgesine kadar, iş yeri açma ruhsatına kadar her şeyi bakanlığa verdiler” diyen Mustafa Güneş, “Bakanlık dilerse bir yerde gayrimenkul projesi geliştirebilir ve geliştirdiği yerde kuaförden tutup, hipermarket ve hatta okula kadar açılacak iş yerlerinin ruhsatını verir hale geldi. Ancak Bakanlığın belediyeler kadar yaygın teşkilat ağı yok. Sadece İl Müdürlükleri var. Onlarda kentsel dönüşümle kilitlenmiş durumda. Çünkü kentsel dönüşüm nedeniyle oluşan ihtilaflı durumlara il müdürlükleri baktığı için açıkçası teşkilat ne kadar yeterli olur tereddütlerim var” dedi.
KARMA PROJEDE KONUTU OLAN AVM'YE MÜDAHALE EDEBİLİYOR
Türkiye’de giderek yaygınlaşan karma projelerde şu anki kanuni düzenlemelerden dolayı, bazı yönetimsel sıkıntılar ortaya çıkabiliyor. Bu sorunlar daha çok karma projedeki konut sahiplerinin AVM’de yapılacak değişiklilere müdahil olmasından kaynaklanıyor. “Örneğin AVM’ye bir rüzgar engeli yapılması gerekebiliyor. Bu mimari değişiklik gerektirdiğinden ve tek bir adada olduğunda oradaki 1200 malikin onayını almanız gerekebiliyor. Ya da boş alan ve kullanacağı emsal olduğunda AVM’yi büyütme kararı gerektiğinde o adada ana gayrimenkulün bir parçası olduğu için eklenti yapamıyorlar.
Çünkü oradakilerin onayını almak gerekiyor” diyen Avukat Mustafa Güneş, “Bunun bir diğerinin hakkına tecavüz edilmeyen konular olarak tanımlanıp düzenlenmesi lazım” diye konuştu.