Son dönemde ev fiyatlarının artması, arzın yetersiz kalması nedeniyle kiralık ev sayısının azalması, konutun yeniden yatırım aracı haline gelmesi ve enflasyonun yükselmesi gibi nedenlerle konut kiraları yükselişe geçti. Kiralardaki artış, kısa süre sonra yüzde 300 gibi fahiş rakamları buldu, bir de ara zam talep edilince ev sahipleri ile kiracılar karşı karşıya geldi. Yasal sınırdan daha fazla artış yapmak istemeyen kiracılar ise tahliye baskısı yaşadı. Mahkemeler kira davalarıyla doldu taştı...
SABİT ORAN
Fahiş kira artışını önlemek için hükümet geçtiğimiz günlerde harekete geçti. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Adalet Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı ve Ticaret Bakanlığı yeni bir düzenleme üzerinde çalışma yaptı. Hem ev sahibini hem de kiracıyı koruyacak bir formül arandı. Normalde kira artışları Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) yani enflasyonun 12 aylık ortalamasına göre belirleniyor. Son veri yüzde 39.33 olarak açıklanmıştı. Yeni düzenlemeyle kira artışı ‘geçici bir süre sabit bir orana’ bağlandı.
MECLİS’TEN GEÇTİ
Kira artışlarına yüzde 25 sınır getiren önerge, TBMM Genel Kurulu’nda dün kabul edildi. Düzenlemeye ilişkin bilgi veren Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, “1 Temmuz 2023 yılına kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde bir önceki yılın kirasının yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla yapılacak artışların geçerli olduğuna dair bir geçici hüküm Borçlar Kanunu’na eklenecek. Böylelikle konut kiralarına 1 yıl süreyle bir önceki kira bedelinin yüzde 25’ini geçmeyecek şekilde artış yapılabilme imkanı getiriliyor” dedi.
GERİYE DÖNÜK ZAMMI DEĞİŞTİRMEYECEK
Edinilen bilgilere göre, yapılacak düzenleme 1 Temmuz 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenecek sözleşmeleri kapsıyor. Bu tarihten önce yenilenmiş kontratlarda yapılan zam oranı geçerli. Örneğin haziranda kontrat yenileyen kiracı 12 aylık ortalama TÜFE olan yüzde 39.33 üzerinden zam yapacak, yüzde 25 sınırından yararlanamıyor. Sınırın daha önceki tarihte yapılan yenilemelere de etkisi olmuyor.
CEZALAR UYGULANACAK
Kira artışlarında üst tavan olarak 12 aylık ortalama TÜFE uygulansa da sorun, ev sahiplerinin daha fazla oranda zam dayatmasından kaynaklanıyordu. TÜFE’nin oldukça üzerinde yüzde 100-200 gibi artışlar talep ediliyordu. Yeni düzenleme, TÜFE’den de düşük bir oran olarak belirlendi. Uygulamada, ev sahipleri yine düzenlemedeki yüzde 25 sınırının üzerinde zam baskısı yapabilir. Bunun önüne geçmek için caydırıcı cezalar da geliyor. Yüzde 25 sınırının ihlali halinde 2 tarafa da ceza söz konusu olacak.
5 YILDA NE OLUR?
Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmelerinin süresi, aksi belirtilmedikçe 10 yıldır. 10 yıldan önce sözleşmeye esaslı bir aykırılık yoksa kiracı tahliye edilemez. Sözleşme süresi içerisinde kira bedelinin bölge ortalamasının altında kaldığını düşünen ev sahiplerinin ‘kira tespit davası’ açma hakkı bulunuyor. Ancak sözleşme üzerinden 5 yıl geçmediği müddetçe kira tespit davası da açılamaz. Şu anda çok fazla kira tespit davası açılmış durumda. Yeni düzenlemenin 5 yılı dolduran sözleşmelere yönelik ne getireceği önümüzdeki günlerde netleşecek.
PİYASAYI NASIL ETKİLER?
Düzenleme, kiracılar tarafından olumlu karşılanırken, ev sahipleri memnun olmadı. Düzenlemenin kiralık piyasasını nasıl etkileyeceğine ilişkin görüşler şöyle:
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan: Mevcut kiracılar için avantajlı bir uygulama oldu. Onları mutlu edecek, TÜFE’nin altında bir oran belirlenmiş. Ev sahiplerinin hoşuna gittiğini söylemek pek mümkün değil. Ancak bu atılan önemli bir adım ve düzenlemenin geçici süreyle yapılıyor olması konutu yatırım aracı olmaktan çıkarmaz.
Emlak danışmanlık şirketi Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş: Düzenleme mevcut kiracı için olumlu. Ancak kira geliri ile geçinen vatandaş için negatif bir durum. Sınırlama geleceği için ev sahibi bugünden fiyatı artırır ya da evini bir süre boş bırakır. Gayrimenkul uzmanları yeni kiraya çıkacakların bu düzenleme sonrasında daha da yüksek fiyatlarla karşılaşabileceği uyarısında bulunurken, düzenleme sonrası kiralık arzının azalacağını belirtiyorlar.
İŞYERLERİ DAHİL Mİ?
Söz konusu düzenlemenin konut kiralarını kapsadığı ifade ediliyor. Ancak düzenleme Borçlar Kanunu’na eklendiğinde işyerlerine yönelik bir kararın olup olmadığı görülecek.
KİRALAMA YASAĞI VAR
Mevcut kiracısına istediği oranda zam yapamayan ev sahipleri, kiracısını türlü bahanelerle çıkarıp, evi daha yüksek fiyattan başkasına kiraya verme yoluna gidiyordu. Ancak yasada buna ilişkin de düzenleme bulunuyor. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Kiracı bunu tespit ettirip şikayet ederse ev sahibi bu tazminatı ödemek zorunda.