Kiracılar dikkat!

23 milyon hanenin 6 milyonu kiracı. Kira ödemeleri, kontrat süresi dışında evden çıkma/çıkarılma, evdeki tadilatlar, depozito gibi nedenlerle kiracılar ile ev sahipleri arasında sorunlar yaşanabiliyor.

Son günlerde ev sahipleri ile kiracıların gündeminde kira artış bedelinin ÜFE yerine TÜFE üzerinden ödenmesi var. Bir de yüksek mevduat faizlerini gören ev sahiplerinin evlerini satıp, kiracıları evden çıkarma isteği... Böyle bir durumla karşılaşan kiracılar ne yapmalı? İşte detayları...

Borçlar Kanunu’na göre, kira artışında son 12 aylık Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) baz alınıyordu. Resmi Gazete’de de yayımlanan yeni düzenlemeye göre artık kira artışları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre yapılacak. Son açıklanan ocak ayı enflasyonuna göre 12 aylık ortalama ÜFE yüzde 27.01, 12 aylık ortalama TÜFE yüzde 16.33 olarak gerçekleşti. Bu da yaklaşık 10 puanlık bir azalış anlamına geliyor.

Bu oran, kira artışı için tavan. Kiracı ile mal sahibi eğer anlaşırlarsa sözleşmede bunun altında bir oran belirleyebilir. Ancak kesinlikle bu oranın da üzerinde bir kira artışı yapılamaz. Bu tarihten itibaren yapılacak sözleşmelerde kira artışı, TÜFE üzerinden uygulanacak. Eğer kiracı, kendi isteğine göre bir bedel belirleyip mal sahibine ödeme yaparsa mal sahibinin aradaki farkı icra dairesi kanalıyla talep etme hakkı var.

Son dönemde yüksek mevduat faizleri ev sahiplerinin de iştahını kabartıyor. Kira gelirini az bulan ev sahipleri, evlerini satıp mevduat getirisi elde etmek istiyor. Bu durumda da kiracıya kontratı bulunmasına rağmen çok baskısı yapıyor ya da yeni ev sahibiyle baş başa bırakıyorlar. Böyle bir durumda kiracının hakkı nedir? Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.

Ali Güvenç kiraz’ın verdiği bilgilere göre; kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Kiracının tahliyesinin kira sözleşmesi süresi dolmadan olabilmesi için mal sahibinin haklı nedenleri olmak zorunda.

✔ Kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması: Kiracıya noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmek zorunda. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

✔ Sözleşmeye esaslı bir aykırılık varsa süre dolmadan kiracı tahliye edilebilir: Esaslı aykırılık, taşınmazın içinde mal sahibinin izni olmadan ciddi değişiklikler yapılması, alt kiralama-devir yasağı olmasına rağmen kiralanan yerin bir başkasına devredilmesi, taşınmazın amacı dışında kullanılması gibi örneklerdir.

✔ Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir: Bu durumda tadilat, tamirat ve yıkım yapılıp yeniden inşa sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi zorunlu. Davet edilmezse kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenir.

Taşınmazın bir başkasına satılması durumunda da kiracının 6 ay süresi bulunuyor. kiracı içerideyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi içerideki kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir.

Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6’ncı ayın sonuna kadar kiracı içerde kalmaya devam eder. 6’ncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak tahliye talep edilebilir.

Kiracı varken malın satılması ve yeni sahibin taşınmaza ihtiyacı olmasını beyan etmesi halinde kiracının 6’ncı ayın sonunda çıkması zorunludur. Kiracılar eğer bu yoldan kendilerini kurtarmak istiyorlarsa ya uzun süreli kira sözleşmesi yapmalı ya da sözleşmelerini tapuya şerh olarak işlemeliler. kira şerhi bulunan taşınmazlar satılsa dahi kiracı tahliye edilemez.

Mal sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmede ‘kira sözleşmesi devredilemez, ciro edilemez, alt kiralama yapılamaz’ şeklinde bir hüküm var ise hiçbir şekilde kira sözleşmesi bölünemez ve bağımsız bölümün tamamı veya bir bölümü kiraya verilemez. Ancak mal sahibi kiracısına alt kiralama hakkı tanımışsa tamamının veya bir kısmının kiraya verilmesi mümkün olabilir.

Borçlar kanunu’nda bina yıkıldıktan sonra yeniden yapımı halinde mal sahibinin kiracısını davet etme zorunluluğu var ancak kentsel dönüşüm yasasına göre yok. Bu kapsamda kiracı, riskli yapı ilan edilen bir taşınmazdan 60 veya 30 günlük tahliye yazılarının kendisine tebliğ edilmesi halinde sürenin sonunda evden çıkacaktır.

Kentsel dönüşüm yasasına göre kiracılara 2 aylık taşınma yardımı adı altında ödeme yapılıyor. İşyeri ve konut tahliyelerinde uygulama alanlarında kamuya ait yerlerden talep halinde ve yeterli yer olması halinde yer tahsisi yapılabilecek.

Kiracı, sözleşme tarihinden önce evden çıkmak isterse ve mal sahibi evi yeniden kiraya veremezse, kiracının bildirim yapması şartıyla tahliye tarihinden itibaren 3 aylık tazminat ödemekle yükümlüdür. Eğer kiracı bildirim yapıp çıkar ve hemen kiracı bulunursa böyle bir tazminat ödenmez.

Eğer ev bu 3 ay içerisinde yeniden kiraya verilirse, tahliye ile kiraya verildiği tarihe kadar ki süre için tazminat alınabilir. Bu da 3 ayı geçemez.Ancak kiracı bildirim yapmazsa sözleşme geçerlidir ve bildirim yapıncaya kadar olan aylara ait kirayı ödemekle yükümlüdür.

Depozito, ‘kiracının güvence vermesi’ için talep ediliyor. Ev sahibi, üç aylık kiradan fazla depozito talep edemiyor. Bu bedel, 1 Temmuz 2020’den sonra kiracı ile kiraya verenin onayı olmadan çekilmeyecek şekilde vadeli bir hesaba yatırılacak.

Aksi takdirde, kiracıların, kira depozitosunu banka hesabına yatırmayan ev veya işyeri sahibinden, faiz talep etmeleri mümkün olacak. Bu güvence bedeli, kiralama boyunca herhangi bir problem yaşanmaması halinde kiracıya iade ediliyor. Evde hasar oluşturması durumunda bedel olarak kira depozitosundan kesinti yapılabiliyor.